把一条百年老街打造成遍地网红店，这家企业怎么做到的？

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文 | 克而瑞地新引力

城市更新研究团队

随着城市化进程步入提质减速阶段，城市更新成为常态，存量物业改造提升成为各类机构关注的重点，老厂房改造、商业内容升级、办公升级改造、老城复兴等不同类型的城市更新项目逐渐聚焦。

克而瑞地新引力推出了「城市更新系列专题研究」，以期记录城市变迁、洞悉背后发展。本期为创邑篇。

创邑概况

目前 CREATER 创邑已经形成三条较为成熟的产品线，分别为 OFFICE、ART 和 LIVE 。

• OFFICE：移动办公、联合办公、专属办公；已在上海城区布局 25 个空间，总计体量 33 万 ㎡ ；

• ART：ART 愚园、愚园公共市集、愚园百货公司；

• LIVE：创邑 SPACE |航天大楼。

发展模式

1. 赛道选择

摒弃拆除重建类项目，重点布局更新改造，维护修缮以及功能提升类城市更新项目。

一方面是主要产品办公园区的迭代升级：园区 1.0 版本以赚取租金的差价为主； 2.0 版本聚焦内容，不同的园区里导入不同的内容定位，同时连接行业的上下游； 3.0 的版本增加科技管理技术。

随着产品的更新迭代，创邑从‘二房东’的角色逐渐发展成为资源整合平台。

另一方面是产品内涵和外延的延伸：从老码头到愚园路，产品种类从商业配套延伸到联合办公再到街区改造；而产品内涵从「空间改造」向「空间运营」转变，创邑提供的产品从办公平台转向提供集办公、居住、休闲、互动与一体的生活方式。

2. 业务内涵

借助创邑现有的资源平台，嫁接科创、文化、商业、教育、生活服务等多种资源到项目中，实现功能置换、内容孵化和社区共建.

• 内容升级

旧的厂房、社区、商业门店等项目的功能已经无法满足现今经济社会发展、城市转型、产业升级、居民生活环境等多方面要求，因此腾笼换鸟、内容升级是城市更新的重要诉求，创邑现有项目中导入的内容包括创新办公、租赁、美术馆、潮牌店、社区服务等。

• 内容孵化

关注新鲜的、好玩的、前沿的内容，与商户建立合作关系，共同成立公司孵化培育新业态新品牌，形成可复制的商业业态模块，各类模块可以根据市场环境进行动态调整，并可在不同的区域和城市进行组装和填充，目前已在成都太古里复制潮牌店。

• 社区共建

现代社会，不同年龄层次之间的社区居民隔阂日益加大，尤其是老龄人口和年轻人群，生活圈子、生活需求、价值观等等的巨大差异无形中树立起这道屏障。

而「社区共建」是不同年龄、不同行业居民共同参与、共同协商、共同行动、共同分担的共同建设模式。

社区是居于其间的民众社会生活的共同体，远亲不如近邻，创邑的角色是引导社区不同的角色承担不同的分工，挖掘社区居民需求，搭建社区生活服务平台。创邑提出园区、街区、社区三区联动，围绕「共同缔造」进行社区共建，也是响应了十九大提出的「打造共建共治共享的社会治理格局」要求。

代表项目：愚园路

1. 概况

全长 2775 米的愚园路，东起常德路，西至定西路，共拥有 108 幢老洋房， 60 幢优秀历史建筑和不可移动文物， 11 处文保单位。

愚园路是上海「万国建筑博览馆」的重要组成部分，百年来诸多著名学者、政要、艺术家、军官将领及工商巨子，如孙中山、钱学森、梅兰芳、蔡元培曾寓居于此，人文历史与雅致建筑相得益彰。

这条百年老路是上海城市现代性和国际化、中国近代史的一个缩影和舞台，长宁区将「愚园路历史风貌区」改造作为城市更新的典型案例，为愚园路注入新的活力，打造既有人文关怀、又有产业发展的创新型「历史风貌保护区」。

2. 改造模式

创邑作为愚园路的更新的主要参与主体，并非独自承担所有工作，更多是采用了一种社会公众广泛参与的手法。

比如，通过发布举办各类设计活动、竞赛等，邀请到参与城市更新的设计师，共同完成改造项目。

3. 内容更新

柴米油盐与艺术混搭的发展理念：艺术生活化、生活艺术化，将市井生活的烟火气和生活的美学交织在同一时空，既引领时尚的生活方式，也满足原本居住社区的生活实际需求。

最初的改造主要是街区景观和公共空间改造。

比如拆除少儿图书馆的围墙、修改设计工人文化宫门前的商铺台阶，增加大面积草坪和沿街的休闲椅凳；弘基创意产业园拆掉公司门口 380 多平方米的停车场，改造成开放式草坪和景观水池，作为举办草坪活动的场地。

后续在对历史建筑进行更新的同时，增加了内容的调整。

• 愚园百货

包含 AKIMBO CAFE LAB、P.O.BOX 潮流品牌和 Aura.a 当代艺术等品牌店，是集画廊、文创店、潮牌店、咖啡功能于一体的生活方式体验店。

项目由原长宁区江苏路邮局物流中心改造而成，保留了绿色铁皮柜子、老式立柱和拱门等不少旧时的元素，店内设计也采用了与邮局一致的绿色为主色调，旧时邮局窗口被改造成兼具展示功能的窗台，现已成为网红的拍照打卡点。

创邑在和潮牌合作培育内容植入愚园百货的同时，也在做自己的产品孵化，比如愚园路的矿泉水已经出来，接下来会有愚园路的黄酒、愚园路的红酒，愚园路的酱油等内容产品。

• 愚园公共市集

愚园公共市集所在的宏业花园，原来是长宁区医药职工大学，经改造后，成为集合了食堂、菜场、生活服务、艺术活动为一体的综合社区服务空间。

愚园公共市集共有两层，一层主要是餐饮、便民服务类的小店和社区菜场，将原先弄堂的小饭馆、小吃摊位、裁缝铺、修鞋点等业态整合导入，形成社区生活业态群。

市集的社区菜场「系出名门」，出自 80 后设计师张海翱之手。张海翱曾与吴彦祖团队共同打造《漂亮的房子》，被戏称为「吴彦祖背后男人」，并且获得过鲁班奖、詹天佑奖等重量级建筑设计奖项。

整个菜场全部用不同的马赛克拼接，将菜场区分成不同区域，四周发散开来的拱形金属支架，增加空间设计感。

二楼由 LUNA DANCE STUDIO、弥金画廊和粟上海·社区美术馆组成，该美术馆由创邑实业携手刘海粟美术馆共同打造。

「粟上海」社区美术馆已开幕，开业首期展览主题为「致愚园路匠人」，策展方以「以匠人之心，琢时光之影」为主题，展览通过走访沟通，收集已有的社区影像并邀请在此的居民与租户共同创作，展览中既有当年充满回忆的老照片，也有弄堂里形形色色的老信箱，还可以制作一张独一无二的明信片。

公共市集提升生活便利性，改善了传统老旧小区弄堂嘈杂的小店环境，兼顾美观和有趣，引领一种柴米油盐里也可以追求精致品质的新理念。

• 创邑 SPACE | 弘基

项目前身是长征制药厂，共有 9 栋。

• 创邑 SPACE | 愚园

项目前身是“孙家花园”以及计算机研究所，由 11 栋洋房、办公楼、商业建筑等组成。通过空间功能改造、导入创邑时尚产业的平台化资源布局、以及互联网创新技术的融合应用，打造成了以「互联网+时尚产业」为主题的标杆创意园区。

• 9㎡ 故事商店

今年是愚园路 101 年，创邑将一间 9㎡ 的路边商铺改造成故事商店，邀请和愚园路有关联的各界人士来此写自己的故事，借助于「故事」联结彼此，表达出同一片街区在人们内心的不同标签。

故事商店同时推出「一日店主」活动，邀请愚园路上愿意参与的伙伴成为「店主」。

「故事商店」类似于快闪店，将持续开放三个月。三个月后，「故事商店」将从征集到的所有故事中选出 101 个故事，结集成册，配上漫画，制作成立体的口袋故事书，作为愚园路的文创产品分发或销售，传递这条马路的人文历史故事。

4. 社区共建

社区居民、社区营造工作者、城市更新改造运营商、在愚园路工作的白领、对城市更新改造感兴趣的人士及街道居委会相关工作人员作为参与主体，围绕愚园路改造点位，通过分享互动模式，共同加入到社区营造的行动中来。

创邑的产品孵化以社区居民需求为出发点，从居民的实际需求出发，链接资源，构建一个完整的生活闭环。

比如，愚园路集市，配置日常生活服务功能；根据实际情况再未来可以孵化更齐全的社区服务功能，比如在小区里退休的医生、教师和有医疗护理需求的老人、需要照顾的幼童之间搭建链接，未来可形成社区养老服务、教育平台。

社区的发展使得年轻人和老年人的圈子割裂，老年人的参与感逐渐被削弱，创邑通过举办一些社区活动，在不同年龄层次的人群中搭建交流平台，提升老年人对于社区的参与度。

比如，老年人喜欢养花花草草，但是养护知识有限，那么由年轻人来给老年人讲解一些相关知识，进而由老年人来认领认养道路旁边的绿化，在丰富老龄生活的同时加强其在社区的参与感，发挥社区一分子的积极作用。

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